¿Qué es una dación de pago?

Junto con el equipo de Xubio te acercamos este artículo en el que hablaremos sobre las daciones de pagos y todo lo que hay que saber sobre ellas: ¿Qué es una dación de pago? ¿Cuáles son las características de las daciones de pago? ¿Cómo se hace una dacio de pago? ¿Cuáles ejemplos de dación de pago existen? En pocos minutos de lectura te responderemos estas preguntas y muchas más ¡Seguí leyendo! 

¿Qué es una dación de pago?

La dación de pago es un término utilizado de forma frecuente en el ámbito económico, financiero, contable y legal para referirse a una forma de pago que implica la entrega de un bien inmueble como forma de satisfacer una deuda u obligación de pago. En lugar de realizar el pago en efectivo o bajo otro medio convencional, la dación de pago permite al deudor entregar la propiedad directamente al acreedor como forma de extinguir la obligación que adeude.

La dación de pago se utiliza con mayor frecuencia cuando nos encontramos en negociaciones de las hipotecas y los préstamos hipotecarios. Cuando un deudor tiene dificultades para cumplir con los pagos de su hipoteca, puede optar por ofrecer su propiedad como dación de pago al banco o entidad financiera con la que tiene la deuda. En este caso, la propiedad en sí misma se convierte en el medio de pago, liberando al deudor de la obligación de continuar pagando la hipoteca.

¿Cuáles son las características de las daciones de pago?

La dación de pago presenta varias características distintivas que la diferencian de otras formas de pago. A continuación, les compartimos algunas de las características más importantes:

• Transmisión de propiedad: La dación de pago implica la transferencia de la propiedad del deudor al acreedor. Esto implica que el acreedor adquiere la propiedad y puede disponer de ella como considere en beneficio propio o de quien designe como beneficiario.

• Extinción de la deuda: Al entregar la propiedad como forma de pago, el deudor queda liberado de su obligación de pago sobre la deuda pendiente. La entrega de la propiedad se considera suficiente para saldar la deuda.

• Valuación de la propiedad: La valoración de la propiedad es uno de los pasos más importantes en el proceso de dación de pago. El valor de la propiedad determinará si la dación de pago cubre completamente la deuda o solo parcialmente. En caso de que el valor de la propiedad sea inferior al monto total de la deuda, puede haber acuerdos adicionales para establecer cómo se cubrirá la diferencia.

• Alternativa a la ejecución hipotecaria: La dación de pago suele ser una alternativa a la ejecución hipotecaria, que es un proceso legal mediante el cual el acreedor puede tomar posesión de la propiedad y venderla para recuperar la deuda. La dación de pago permite al deudor evitar la ejecución hipotecaria y entregar la propiedad de manera más voluntaria.

• Impacto crediticio: Es importante tener en cuenta que la dación de pago puede tener consecuencias registrales en el historial crediticio del deudor. Aunque libera al deudor de la deuda, es posible que se registre como una transacción negativa en su historial, lo que puede afectar su capacidad para obtener crédito en el futuro con entidades otorgantes de créditos o financieras que estén bajo el control del Banco Central.

¿Cómo se hace una dación de pago?

El proceso de realizar una dación de pago puede variar según la legislación y las políticas de cada país o entidad financiera que regule la operatoria. Sin embargo, en general, implica los siguientes pasos:

1. Evaluación de la situación: El deudor y el acreedor evalúan la viabilidad de realizar una dación de pago. Esto implica analizar el valor de la propiedad, el monto de la deuda y otros factores relevantes para determinar si esta opción es adecuada. En este punto pueden intervenir profesionales para facilitar la gestión y futura valoración del bien otorgado en dación de pago.

• Negociación: Una vez que ambas partes están de acuerdo en explorar la posibilidad de una dación de pago, se inicia un proceso de negociación. Aquí se discuten los términos y condiciones específicos de la dación, incluyendo la transferencia de propiedad, la liberación de la deuda y otros detalles relevantes que hacen a la negociación.

• Valoración de la propiedad: Se realiza una valoración de la propiedad por parte de un tasador independiente para determinar su valor de mercado actual. Esta valoración se utiliza como base para la transacción y para determinar si el valor de la propiedad cubre total o parcialmente la deuda pendiente.

• Acuerdo y documentación: Una vez que se llega a un acuerdo sobre los términos de la dación de pago, se redacta la documentación correspondiente. Esto puede incluir un contrato de dación de pago, la transferencia de la propiedad y otros documentos legales necesarios para formalizar la transacción.

• Ejecución y registro: Una vez que todas las partes han firmado los documentos, se procede a ejecutar la dación de pago. Esto implica la entrega física de la propiedad al acreedor, junto con la transferencia de la titularidad y los trámites legales necesarios para registrar el cambio de propiedad en el registro de la propiedad inmueble.

Ejemplos de daciones de pago

A continuación, les presentamos 5 ejemplos de daciones de pago para poder entender cómo se aplican en la práctica:

Caso 1

 Si una persona posee una hipoteca con un banco y ha tenido dificultades para cumplir con los pagos mensuales debido a una pérdida de empleo, y luego después de discutir con el banco, acuerdan una dación de pago. Juan entrega la propiedad al banco y se libera de la deuda pendiente.

Caso 2

Si una persona tiene una deuda con una entidad financiera y no puede hacer frente a los pagos. En lugar de ejecutar la hipoteca, la entidad acreedora y el deudo acuerdan una dación de pago. El deudor se compromete a entregar la propiedad y por consecuencia se libera de la deuda, aunque el valor de la propiedad no cubre la totalidad del monto adeudado. En este caso, el deudor pagará la diferencia en cuotas mensuales acordadas.

Caso 3

Una persona es propietario de un local comercial y está endeudado con un banco por préstamos comerciales. Debido a problemas financieros, no puede pagar la deuda y el banco acepta una dación de pago. El deudor entrega el local comercial y se libera de la deuda pendiente. El banco vende el local para recuperar parte de la deuda.

Caso 4

Una persona tiene una hipoteca con un banco y ha sufrido una enfermedad grave que le impide seguir pagando la deuda. Después de discutir con el banco, acuerdan una dación de pago. El deudor entrega su propiedad al banco y se libera de la deuda pendiente. Sin embargo, el banco le ofrece un contrato de alquiler a largo plazo para que pueda seguir viviendo en la propiedad y no tenga que buscarse otra vivienda.

Caso 5

Una persona propietaria de una vivienda ha incumplido con los pagos de su préstamo hipotecario durante varios meses debido a dificultades financieras. El banco decide aceptar una dación de pago y el deudor entrega su propiedad. Sin embargo, debido a que el valor de la propiedad es inferior al monto total de la deuda, el banco decide perdonar la diferencia y considerarla como una pérdida.

En conclusión

Como vimos a lo largo del artículo, la dación de pago es un método de pago alternativo que implica la entrega de un bien inmueble para saldar una deuda. Aunque los pasos y procedimientos pueden variar, generalmente implica una evaluación de la situación, negociaciones, valoración de la propiedad, acuerdos documentados y la ejecución y registro de la dación.

La dación de pago tiene características distintivas, como la transmisión de propiedad y la extinción de la deuda, pero también puede tener implicaciones en el historial crediticio del deudor. Los ejemplos mencionados ilustran cómo se aplican las daciones de pago en diferentes situaciones financieras.

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